Chanote · โฉนดที่ดิน
The strongest form of private land title. The registered owner may generally sell, transfer, mortgage or lease the land, subject to law, planning controls and any registered encumbrances.
PARKER PROPERTY GUIDE
Property knowledge, made clear.
A practical Thai–English guide to help you ask the right questions before renting, buying or selling property in Thailand.
LAND DOCUMENTS
Common land documents in Thailand
The document type affects ownership, boundaries, transfer and permitted use. Always have the original document and current Land Office record checked before entering into an agreement.
Certificate of Utilisation
Evidence that the land has been put to use. It is generally transferable, but it is not the same document as a Chanote. Boundary and survey checks remain essential.
Certificate of Utilisation
An older certificate of utilisation with less precisely surveyed boundaries. Transfer procedures may require public notice and careful confirmation at the responsible Land Office.
Agricultural Reform Land
Land allocated for agricultural use under land reform rules. It is not an ordinary freehold title and cannot be freely bought and sold like Chanote land. Eligibility and transfer restrictions apply.
AREA CONVERSION
Thai land measurement units
Thai listings commonly use rai, ngan and square wah, while usable building area is usually shown in square metres.
Quick reference
Use these conversions to compare land sizes consistently. Final area must follow the registered land document and official survey.
1 rai · 1 ไร่
4 ngan = 400 sq.wah = 1,600 sq.m.
1 ngan · 1 งาน
100 sq.wah = 400 sq.m.
1 sq.wah · 1 ตารางวา
4 sq.m.
1 sq.m.
Approximately 10.764 sq.ft.
CITY PLANNING & ZONING · ผังเมืองและโซนสี
Understand the colour before you develop
รู้จักโซนสีก่อนซื้อหรือพัฒนาที่ดิน
The colour on a city plan is a starting point—not a construction permit. It indicates the broad land-use category, while the applicable plan, sub-zone code, plot location, road width, building-control law and environmental rules determine what may actually be built.
สีในผังเมืองเป็นเพียงจุดเริ่มต้นในการตรวจสอบ ไม่ใช่ใบอนุญาตก่อสร้าง สีแสดงประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินโดยภาพรวม แต่สิ่งที่สร้างได้จริงยังขึ้นอยู่กับผังที่มีผลบังคับ รหัสพื้นที่ย่อย ตำแหน่งแปลง ความกว้างถนน กฎหมายควบคุมอาคาร และข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อม
YELLOW · สีเหลืองLow-density residential
Low-density residential
ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
Generally intended for lower-density homes and compatible community uses. Restrictions vary by plan and sub-zone.
ORANGE · สีส้มMedium-density residential
Medium-density residential
ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
May accommodate a broader range or greater intensity of residential use, subject to the local plan.
BROWN · สีน้ำตาลHigh-density residential
High-density residential
ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
Commonly associated with higher-density urban residential areas; building rights are never determined by colour alone.
RED · สีแดงCommercial
Commercial
พาณิชยกรรม
Broadly intended for commercial and urban activities, with permitted and prohibited uses set by each plan.
PURPLE · สีม่วงIndustrial & warehouse
Industrial & warehouse
อุตสาหกรรมและคลังสินค้า
Used for industrial or warehouse-related purposes in many plans. Environmental and factory regulations may also apply.
GREEN · สีเขียวRural & agricultural
Rural & agricultural
ชนบทและเกษตรกรรม
Generally prioritises rural or agricultural use. Development can be limited and must be checked carefully.
GREEN / WHITE · เขียว–ขาวRural conservation
Rural conservation
อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
Often carries stronger conservation objectives and tighter controls than ordinary rural and agricultural areas.
BLUE · สีน้ำเงินGovernment & public use
Government & public use
สถาบันราชการและสาธารณประโยชน์
Generally designated for government, public-utility or public-interest uses under the applicable plan.
CHECK BEFORE YOU COMMIT · ตรวจสอบก่อนตัดสินใจ
Colour alone is not enough.
Check the exact plot in the Department of Public Works and Town & Country Planning's Landuse Plan system, read the map legend and written regulations, then request official confirmation when the intended project, investment or contract depends on the result.
ควรตรวจสอบตำแหน่งแปลงในระบบ Landuse Plan ของกรมโยธาธิการและผังเมือง อ่านทั้งแผนผัง สัญลักษณ์ และข้อกำหนดฉบับเต็ม หากผลตรวจมีผลต่อการลงทุน การทำสัญญา หรือรูปแบบโครงการ ควรขอหนังสือตรวจสอบจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ
- Locate the exact plotตรวจตำแหน่งด้วยเลขโฉนดหรือพิกัด
- Identify the plan & sub-zoneดูชื่อผัง หมายเลข และรหัสพื้นที่ย่อย
- Read permitted and prohibited usesอ่านข้อกำหนดการใช้ประโยชน์และข้อห้าม
- Check building and access controlsตรวจความสูง ระยะร่น ขนาดอาคาร และความกว้างถนน
- Obtain professional confirmationยืนยันกับหน่วยงาน สถาปนิก หรือทนายที่เกี่ยวข้อง
General guide only. Colour names and controls can differ between plans and can change when a new plan takes effect. Always rely on the current official map and written regulations for the exact plot.
ข้อมูลนี้เป็นแนวทางเบื้องต้น ชื่อประเภทสีและข้อกำหนดอาจแตกต่างกันในแต่ละผังและอาจเปลี่ยนเมื่อมีผังฉบับใหม่ ให้ยึดผังและข้อกำหนดทางราชการที่มีผลบังคับสำหรับแปลงนั้นเป็นหลัก
FOREIGN OWNERSHIP
Buying property responsibly in Thailand
การซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้อง
Foreign ownership rules differ for condominium units, buildings, land, companies and leases. Buyers should obtain independent legal advice before signing or transferring funds.
ข้อกำหนดสำหรับชาวต่างชาติแตกต่างกันตามประเภททรัพย์ เช่น ห้องชุด อาคาร ที่ดิน บริษัท และการเช่า ผู้ซื้อควรขอคำแนะนำจากทนายความอิสระก่อนลงนามหรือโอนเงิน
IMPORTANT NOTICE · ข้อควรทราบ
No nominee ownership arrangements
Parker Estate Agency does not recommend, arrange or support nominee structures intended to circumvent Thai property ownership laws. Foreign buyers should obtain independent advice from a qualified Thai lawyer before entering into any ownership, company or long-term lease arrangement.
บริษัท ปาร์คเกอร์ เอสเตท เอเจนซี่ ไม่แนะนำ ไม่จัดหา และไม่สนับสนุนการใช้บุคคลไทยเป็นนอมินีเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดตามกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรขอคำปรึกษาจากทนายความไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสมก่อนดำเนินการซื้อ จัดตั้งบริษัท หรือทำสัญญาเช่าระยะยาว
REGISTERED PROPERTY RIGHTS
Sap-Ing-Sith
ทรัพย์อิงสิทธิ
A registered right—not property ownership
Sap-Ing-Sith is a legally registered right to use and benefit from another person's immovable property under Thailand's Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 (2019). It does not transfer ownership of the land or property to the right holder.
ทรัพย์อิงสิทธิ คือสิทธิในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น ซึ่งต้องก่อตั้งและจดทะเบียนตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 โดยไม่ได้ทำให้ผู้ทรงสิทธิกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น
Every transaction is different
The suitability, duration, transferability, inheritance, financing arrangements and permitted use must be reviewed according to the registered documents and the circumstances of each transaction.
ความเหมาะสม ระยะเวลาของสิทธิ การโอน การตกทอดทางมรดก การใช้เป็นหลักประกัน และขอบเขตการใช้ประโยชน์ ต้องพิจารณาจากเอกสารที่จดทะเบียนและรายละเอียดของแต่ละธุรกรรม
Independent legal review is essential · ต้องมีทนายอิสระตรวจสอบ
Read the Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 — Department of Lands →
Before entering into a Sap-Ing-Sith arrangement or making any payment, both parties should appoint qualified Thai lawyers to review the ownership documents, registration conditions, agreement, tax implications and protection of their respective rights.
ก่อนทำข้อตกลงทรัพย์อิงสิทธิหรือชำระเงิน คู่สัญญาควรให้ทนายความไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสมและเป็นอิสระตรวจสอบเอกสารกรรมสิทธิ์ เงื่อนไขการจดทะเบียน สัญญา ภาระภาษี และการคุ้มครองสิทธิของแต่ละฝ่าย
BEFORE YOU BUY
Property due-diligence checklist
สิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนซื้อ
Ownership & title
Confirm the registered owner, original land document, plot boundaries and identity of the person authorised to sign.
ตรวจสอบชื่อเจ้าของ เอกสารสิทธิฉบับจริง แนวเขต และอำนาจของผู้ลงนาม
Registered obligations
Check mortgages, leases, servitudes, court orders and other registered encumbrances at the Land Office.
ตรวจสอบจำนอง สัญญาเช่า ภาระจำยอม คำสั่งศาล และภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้
Access & utilities
Confirm legal road access, electricity, water, drainage, internet and responsibility for shared access or services.
ตรวจสอบทางเข้าออกตามกฎหมาย ไฟฟ้า น้ำ การระบายน้ำ อินเทอร์เน็ต และค่าใช้พื้นที่ส่วนกลาง
Planning & building
Review zoning, building permission, permitted use, flooding history and any planned alterations.
ตรวจสอบผังเมือง ใบอนุญาตก่อสร้าง การใช้ประโยชน์ ประวัติน้ำท่วม และแผนต่อเติม
Condominium checks
Review foreign ownership availability, juristic-person records, common fees, sinking fund and outstanding balances.
ตรวจสอบโควตาต่างชาติ นิติบุคคล ค่าส่วนกลาง กองทุน และยอดค้างชำระ
Contract & payment
Make the deposit, conditions, completion date, included items and consequences of default clear in writing.
ระบุเงินจอง เงื่อนไข วันโอน รายการที่รวม และผลของการผิดสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร
TRANSFER DAY
Fees and taxes
ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์
A transfer may involve a transfer fee, withholding tax, specific business tax or stamp duty. The applicable amounts and the party responsible depend on the transaction, ownership history and written agreement.
การโอนอาจมีค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ จำนวนเงินและผู้รับผิดชอบขึ้นอยู่กับรายละเอียดของทรัพย์ ประวัติการถือครอง และข้อตกลงในสัญญา
Estimate transaction expenses with the Department of Lands →BEFORE YOU RENT
Rental essentials
สิ่งที่ควรรู้ก่อนเช่า
Deposit & advance rent
Confirm the amount, payment date and refund conditions.
Repairs & maintenance
Record responsibilities and report damage promptly in writing.
Pets & smoking
Obtain written permission and note any additional pet deposit.
Subletting & short-term rental
Do not assume either is permitted; follow the signed agreement and applicable law.
Inventory & condition report
Photograph furniture, appliances, meters and existing damage at handover.
TM30 & documents
Foreign tenants should provide the documents reasonably required for immigration reporting.
OFF-PLAN PURCHASE
Buying a new-build or off-plan home
การซื้อบ้านสร้างใหม่หรือ Off-plan
Before reserving: review the developer and land ownership, approved plans, material specifications, payment milestones, construction period, completion conditions, warranties, landscaping and the remedies stated in the contract if delivery is delayed or the agreed work is not completed.
Legal notice: Information on this page is for general guidance only and does not constitute legal, tax or financial advice. Document names alone do not confirm ownership, legal access, boundaries, mortgages, court orders, zoning or building permission. Buyers and tenants should obtain independent professional advice before making a decision, payment or transfer.
Official references: Department of Lands · Land transaction expense calculator · Agricultural Land Reform Office